5 Tips untuk Perjanjian Manajemen Hotel (HMA) Anda berikutnya — Blog Hukum Hotel — 14 Juni 2021

14 Juni 2021

Lihat bagaimana Global Hospitality Group® JMBM dapat membantu Anda.
Klik di sini untuk artikel terbaru tentang Perjanjian Manajemen Hotel.

Setelah lebih dari satu tahun ketidakpastian dan pergolakan ekonomi, industri perhotelan dengan cepat mulai pulih dari dampak virus corona. Karena hotel menyambut peningkatan jumlah pengunjung, banyak pemilik yang mempertimbangkan cara meningkatkan pengelolaan properti mereka. Salah satu cara terbaik untuk melakukannya adalah dengan memiliki kesepakatan manajemen yang baik. Dalam artikel di bawah ini, rekan saya Bob Braun menyarankan beberapa hal penting yang perlu diingat saat membuat draf perjanjian baru.

Pengacara Hotel: 5 Tips untuk Perjanjian Manajemen Hotel (HMA) Anda berikutnya

oleh Bob Braun, Pengacara Hotel

Apakah sudah waktunya untuk memikirkan kembali perjanjian manajemen Anda?

Ketika industri perhotelan bergerak menuju pemulihan, banyak pemilik hotel mengevaluasi kembali pengelolaan properti mereka. Manajer yang baik dapat memberikan nilai yang bagus untuk sebuah properti; manajer yang buruk dapat mengurangi nilainya. Beberapa penelitian telah menyimpulkan bahwa perjanjian manajemen yang baik – yang memberikan akuntabilitas, transparansi, dan kinerja yang berarti – dapat menambah atau mengurangi 50% nilai sebuah hotel. Normal berikutnya kemungkinan akan membutuhkan pemikiran ulang bagaimana memaksimalkan efisiensi dan efektivitas operasi, daripada hanya mengendarai boom pasca-resesi, dan untuk merencanakan masa depan, tidak hanya mendengarkan kembali ke masa lalu.

Global Hospitality Group® di Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP telah melakukan negosiasi, negosiasi ulang, litigasi, arbitrase, dan memberi nasihat kepada klien selama lebih dari 30 tahun di lebih dari 2.500 manajemen hotel dan perjanjian waralaba. Pengalaman kami meluas ke hampir setiap merek dan setiap manajer independen yang signifikan, serta banyak pemain yang kurang terkenal. Berdasarkan pengalaman itu, kami pikir akan sangat membantu untuk memberikan beberapa tips yang harus diingat pemilik ketika mempertimbangkan perjanjian manajemen hotel.

1. Pemilik dan pengelola bukan mitra. Pemilik dan manajer sering melihat perjanjian manajemen sebagai sarana untuk “menyelaraskan kepentingan” pemilik dan manajer, dan manajer sering mencirikan diri mereka sebagai “seperti mitra” di hotel. Sementara kepentingan pemilik dan manajer dapat didamaikan, mereka tidak selaras – bahkan ketika operator menyediakan uang kunci, memiliki insentif untuk membuat hotel menguntungkan atau bahkan melakukan investasi ekuitas di hotel. Manajer dituntut untuk menghasilkan keuntungan bagi pemegang saham mereka dan berfokus pada peningkatan nilai seluruh portofolio properti mereka, sementara pemilik hotel prihatin dengan nilai dan pendapatan satu properti (atau portofolio hotel mereka). Manajer dapat “mengorbankan” profitabilitas satu properti selama nilai portofolio mereka ditingkatkan; apalagi, manajer mendapatkan uang mereka “dari atas” dari pendapatan kotor, apakah hotel itu menguntungkan atau tidak. Pemilik perlu mendapat untung dari setiap properti agar investasi dalam membangun dan memelihara hotel dapat dibenarkan.

2. Manajer TIDAK mengambil risiko kepemilikan. Meskipun benar bahwa manajer hotel mengambil beberapa biaya dan risiko dalam mengelola properti, kenyataannya adalah bahwa di hampir semua kasus, risiko mereka dikerdilkan oleh risiko pemilik. Terlepas dari profitabilitas, pemilik bertanggung jawab atas semua biaya dan kewajiban operasi (kecuali jika operator bersalah atas kelalaian berat atau pelanggaran kontrak); manajer tidak. Mereka yang mengumpulkan dana untuk amal sering mengacu pada perbedaan antara “keterlibatan” dan “komitmen.” Dan mereka suka membuat analogi dengan sarapan ham dan telur, di mana mereka mengatakan ayam terlibat, tetapi babi berkomitmen. Di dunia hotel, manajer “terlibat”, tetapi pemilik “berkomitmen.”

3. Perjanjian Manajemen Hotel atau HMA itu penting. Banyak komentator, termasuk mereka yang berpengalaman di industri ini, berpendapat bahwa rekam jejak manajer lebih penting daripada kesepakatan manajemen. Kami setuju bahwa pemilik harus memverifikasi rekam jejak manajer sebelum membuat komitmen, dan bahwa manajer dengan rekam jejak yang buruk tidak dapat direformasi dengan perjanjian yang dirancang dengan baik. Namun, rekam jejak saja tidak cukup. Pertama, sementara setiap perusahaan manajemen memiliki daftar keberhasilan yang sangat dipuji, setiap perusahaan manajemen juga memiliki daftar kekecewaan yang kurang dipublikasikan – rekam jejak berjalan dua arah. Di luar itu, perjanjian manajemen hotel adalah dokumen kompleks yang mengidentifikasi harapan para pihak untuk jangka waktu lima, sepuluh, dua puluh, lima puluh tahun atau lebih. Selama periode waktu itu, rekam jejak yang baik dapat berubah menjadi kekecewaan, dan mengandalkan asumsi yang sudah berusia puluhan tahun dapat menjadi bencana. Sejarah merger dan konsolidasi di antara manajer hotel dipenuhi dengan perubahan personel kunci, tujuan perusahaan yang direvisi, dan janji-janji yang terlupakan.

4. Pemilik membutuhkan hak persetujuan yang berarti. Semua faktor ini mengarah pada kesimpulan kunci – pemilik harus memiliki suara yang berarti dalam operasi hotel. Sementara pemilik mempekerjakan manajer untuk mengoperasikan properti karena keahlian, sumber daya, personel, dan reputasi mereka, hubungan antara pemilik dan operator “tidak simetris”, dan tujuan keduanya berbeda. Sementara manajer menginginkan perjanjian manajemen hotel di mana pemilik hanya menyerahkan kunci kepada manajer dan berharap yang terbaik, pemilik saat ini, dan seharusnya, sangat tertarik dengan operasi. Ini berarti bahwa pemilik harus memiliki hak pengawasan dan persetujuan yang jelas atas penganggaran, pengeluaran, dan keputusan operasional utama. Mereka tidak boleh dihalangi untuk melaksanakan hak-hak tersebut karena rekam jejak operator.

5. Kesenjangan bisa dijembatani. Terlepas dari perbedaan antara pemilik dan manajer, kesenjangan dapat dijembatani, tetapi untuk melakukannya diperlukan keahlian dan pengalaman dengan opsi dan alternatif yang tersedia bagi para pihak. Dari sudut pandang pemilik, seorang pengacara yang memahami apa yang dibutuhkan manajer dan bagaimana persyaratan mereka dapat dipenuhi sangat penting. Sama pentingnya adalah menghadirkan penasihat yang dapat merekomendasikan kompromi yang bermakna dan praktis, dan yang dikenal sebagai pemain yang kredibel di industri ini.

Untuk informasi lebih lanjut tentang perjanjian manajemen hotel

Anda akan menemukan lebih banyak informasi terkait topik ini di Blog Hukum Hotel dengan topik Perjanjian Manajemen Hotel dan banyak juga yang ingin melihat Perjanjian Waralaba & Lisensi Hotel.

Berikut ini hanya beberapa sumber yang akan Anda temukan di sana:


Bob Braun adalah Anggota Senior JMBM’s Global Hospitality Group® dan merupakan Co-Chair dari Cybersecurity & Privacy Group Perusahaan. Bob memiliki lebih dari 20 tahun pengalaman dalam mewakili pemilik dan pengembang hotel dalam kontrak, hubungan, dan perselisihan mereka dengan manajer hotel, pemberi lisensi, pemilik waralaba, dan merek, dan telah menegosiasikan ratusan manajemen hotel dan perjanjian waralaba. Praktiknya mencakup pengalaman dengan hampir setiap merek dan manajer hotel yang signifikan. Bob juga memberi nasihat kepada klien tentang masalah sekuritas hotel kondominium dan banyak masalah transaksional, termasuk pembentukan entitas, pembiayaan, dan usaha patungan, dan bekerja dengan perusahaan dalam masalah teknologi data, privasi, dan keamanan mereka. Ini termasuk lisensi perangkat lunak, komputasi awan, e-commerce, pemrosesan data, dan perjanjian outsourcing untuk industri perhotelan.

Selain itu, Bob sering menjadi dosen sebagai pakar teknologi, privasi, dan masalah keamanan data, dan merupakan satu dari hanya dua pengacara dalam daftar SuperLawyers 2015 yang diakui keahliannya dalam Teknologi Informasi. Bob berada di Dewan Penasihat Asosiasi Keamanan Sistem Informasi, cabang Los Angeles, dan anggota Asosiasi Profesional Privasi Internasional. Hubungi Bob Braun di 310.785.5331 atau [email protected]


Gambar Jim ButlerIni adalah Jim Butler, penulis www.HotelLawBlog.com dan mitra pendiri JMBM dan JMBM’s Global Hospitality Group®. Kami memberikan nasihat bisnis dan hukum kepada pemilik hotel, pengembang, operator independen, dan investor. Saran ini mencakup masalah hotel penting seperti pembelian hotel, penjualan, pengembangan, pembiayaan, waralaba, manajemen, ADA, dan masalah IP. Kami juga memiliki pengalaman menarik dalam litigasi hotel, penghindaran serikat pekerja dan negosiasi serikat pekerja, serta keamanan siber & privasi data.

Global Hospitality Group® JMBM telah terlibat dalam lebih dari $87 miliar transaksi hotel dan lebih dari 3.900 properti hotel yang berlokasi di seluruh dunia. Hubungi saya di +1-310-201-3526 atau [email protected] untuk mendiskusikan bagaimana kami dapat membantu.


Bagaimana kami bisa membantu? Galeri Foto Kredensial Brosur